DICTIONARY用語集
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瑕疵

「瑕疵」とは、特定の売買契約においてその目的物に何らかの欠陥・不具合があることで、その品質や性能が損なわれている状態を指しています。
何が瑕疵とされるかはその売買契約の性質によって変わりますが、不動産取引においては以下のようなものが瑕疵と認められます。

・雨漏り
・シロアリなどの虫食い
・地中埋設物の存在や土壌汚染

不動産の瑕疵については物理的な欠陥に限らず、嫌悪すべき歴史的背景や目的物の用途を妨げるような心理的欠陥についても、その範囲に含まれることとなります。

不動産に瑕疵があった場合、売主は法的な責任を負うこととなります。
この責任のことを「瑕疵担保責任」と呼び、瑕疵担保責任が認められるかどうかは、その瑕疵が「隠れた瑕疵」であるかどうかが論点となります。

隠れた瑕疵とは、不動産の購入時点においてその瑕疵が買主にとって発見不可能なものである場合のことであり、この場合は売り主の瑕疵担保責任が認められます。
しかし、取引時に買主がその瑕疵を知っている、もしくは注意をしていれば発見できたと考えられる場合、買主は瑕疵担保責任を主張できないということになります。

また、瑕疵担保責任は無過失責任であり、不動産の瑕疵が故意や過失でなくても売主は責任を負うこととなります。

なお売主が瑕疵担保責任を負う範囲については、責任を負う期間を限定するなどの目的で不動産の売買契約時に特約を結ぶことがあるため、契約書の内容にしっかり目を通す必要があります。

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